"Копейка". Часть магазинов продадут по sale — leaseback

В текущем году сеть "Копейка" намерена профинансировать свою инвестиционную программу за счет реализации прошлогодних планов по продаже части своих торговых помещений. Сейчас ритейлер ведет переговоры о продаже пула магазинов общей торговой площадью около 100 тыс. кв. м с несколькими паевыми инвестфондами. Среди претендентов паевой фонд недвижимости "Тройки Диалог". Предполагается, что сделка пройдет по схеме sale — leaseback (продажа с последующей арендой). Стоимость объектов оценивается в 350—400 млн долл. По мнению аналитиков, продажа активов — вынужденная мера для "Копейки", которая из-за финансовых затруднений практически исчерпала другие возможности привлечения средств.

Торговая сеть "Копейка" основана в 1998 году. Предварительный объем выручки за 2007 год составил 1,49 млрд долл. (без НДС). На начало 2008 года в составе сети работало 438 универсамов. Общая площадь объектов составила 224 тыс. кв. м. Основной акционер — ФК "Уралсиб".

Планы по привлечению средств за счет сделок с недвижимостью торговая сеть "Копейка" озвучивала еще в прошлом году. Ритейлер рассматривал два варианта сделок: sale — leaseback и передачу в залог в рамках выпуска евробондов. Тогда ни один из этих вариантов торговая сеть не реализовала. Однако от планов по продаже активов ритейлер не отказался. "Сделку с недвижимостью "Копейка" проведет в этом году. Сейчас ведутся плотные переговоры с несколькими паевыми инвестиционными фондами, которым предложено выкупить пул торговых объектов общей площадью около 100 тыс. кв. м. Не исключено, что сделка состоится в самое ближайшее время", — прокомментировал РБК daily источник в ФК "Уралсиб". По его словам, одним из претендентов на покупку помещений "Копейки" является паевой фонд недвижимости "Тройки Диалог".

В пресс-службе "Тройки Диалог" подтвердили, что переговоры с "Копейкой" о возможном применении схемы sale — leaseback "велись достаточно давно с разной степенью интенсивности". "Данный актив был бы интересен, прежде всего, как финансовый инструмент при условии удовлетворения требований по доходности", — говорят в компании. Однако к настоящему времени никаких договоренностей между сторонами нет.

"Предложение "Копейки" может быть интересно любому инвестиционному фонду недвижимости, поскольку инвесторам фактически предлагается купить потоки арендных платежей сети", — считает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. По оценкам эксперта, "Копейка" почти вдвое выиграла в цене, отложив продажу своих активов на год. Так, если в прошлом году 100 тыс. кв. м. площадей "Копейки" оценивались в 200 млн долл., то теперь, по оценке г-на Могилы, за 1 кв. м своих помещений ритейлер может попросить с покупателя 3,5—4,5 тыс. долл. "Помещения "Копейки" — довольно ликвидный актив, поскольку ее магазины находятся в пристроенных помещениях, которые могут быть итересны фактически для любой сети, имеющей эконом-формат", — подчеркивает г-н Могила.

"Кризис на фондовом рынке сейчас существенно затруднил "Копейке" дорогу к привлечению финансирования путем выпуска евробондов, как это изначально планировала компания, — комментирует аналитик компании "АнтантаПиоглобал" Андрей Верхоланцев. — Поэтому в этой ситуации продажа части собственной недвижимости выглядит довольно логичным способом получения денежных средств". По его мнению, это поможет "Копейке" профинансировать инвестпрограмму в 2008 году без увеличения прямой долговой нагрузки. Согласно ранее озвученным планам, в этом году сеть намерена открыть около 130 новых магазинов.

Кроме того, часть средств "Копейка" может направить на рефинансирование текущего долга и уменьшить кредитное плечо, добавил аналитик. В то же время он полагает, что такая сделка может оказать негативное влияние на операционную маржу компании, поскольку постоянно растущие арендные ставки на торговую недвижимость в Москве будут вести к росту арендных платежей.

Yarmarka